房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)力較弱,規(guī)模普遍偏小。計劃經(jīng)濟時期組建的開發(fā)企業(yè)是一些國有的老企業(yè),他們?nèi)藛T多、負擔重,市場競爭力不強;后期組建的開發(fā)企業(yè)大多是股份制、民營性質(zhì)的企業(yè),他們組建的時間短、經(jīng)驗不足,綜合實力不強,一些企業(yè)甚至只有一、兩個低級技術人員或外聘幾個“掛羊頭”的技術人員或無技術人員,無經(jīng)營場所,無資金,他們*靠搞低層次、低技術含量的單體項目經(jīng)營,開發(fā)的檔次不高,難以形成規(guī)模,整體競爭實力弱,更談不上走出去參與競爭。房地產(chǎn)開發(fā)的低級企業(yè)過多,人財物配置不合理,資源浪費,有限的資金多頭投資,規(guī)模小,社會、環(huán)境、經(jīng)濟效益無法同步實現(xiàn)。一些地區(qū)低等級資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)有幾十家甚至上百家,這樣一來,資源嚴重浪費視必造成市場秩序的混亂和無序競爭的加劇,甚至助長一些**之風。究其原因是行業(yè)主管部門宏觀管理和調(diào)控的力度不夠。觀念危機是制約房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的比較大障礙。奉賢區(qū)如何房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營服務價格
房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的發(fā)展不僅需要有市場經(jīng)濟體制下的諸多配套法規(guī)、政策的支持,還需要有完善的土地供用制度、城市規(guī)劃及房地產(chǎn)管理相關制度的支持,要有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)生存和發(fā)展的環(huán)境,更要有良好的市場環(huán)境和規(guī)范的市場秩序。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營市場秩序方面主要存在以下幾個問題:(一)土地供用制度不完善。土地供用存在大量的協(xié)議出讓、意向出讓、暗箱隱形出讓,公開招標或拍賣出讓土地的極少。(二)城市規(guī)劃執(zhí)行管理不到位。規(guī)劃變動、調(diào)整頻凡,隨意性極強。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的政策、法規(guī)執(zhí)行不嚴,管理乏力。資質(zhì)審批不嚴,魚目混珠,違法、違規(guī)經(jīng)營者得不到查處。有資質(zhì)和無資質(zhì)者同軌經(jīng)營,行政的和市場的同跑道競賽,明的和暗的互爭市場,在一定程度上制約了房地產(chǎn)業(yè)健康、快速的發(fā)展,造成管理不規(guī)范、競爭無序、發(fā)展不平衡、市場比較混亂。分析其原因主要是經(jīng)濟落后、不發(fā)達所至,認為要想發(fā)展地方經(jīng)濟,要想招商引資,要想擴大影響,就必須在法規(guī)、政策的執(zhí)行上和管理力度上予以放寬。青浦區(qū)運營房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營代理價格房地產(chǎn)市場信息的分散性,決定了房地產(chǎn)市場的不充分性和變現(xiàn)的困難性。
資金是房地產(chǎn)經(jīng)營管理的***推動力和持續(xù)動力,關系到經(jīng)營管理的全過程。因此房地產(chǎn)經(jīng)營管理可行性研究報告,必須根據(jù)經(jīng)營管理項目所需資金總額,確定資金籌集方式;計算籌資成本;科學地安排資金運用方式。房地產(chǎn)投資建設是一項巨大的工程,投資建設具有階段性,決定了資金投入的時間性和順序性。因此,一方面必須為了節(jié)約資金的投入,降低投資成本,安排好資金投入的順序和時間;另一方面又必須保證資金的充分供應,防止資金供應斷檔,造成施工延誤和浪費,來提高經(jīng)濟效益。房地產(chǎn)市場是全部可行性報告的關鍵問題。市場分析主要包括:⑴對銷售市場狀況的預測;⑵對房地產(chǎn)市場的容量、飽和率或飽和度的分析;⑶對市場占有率的預期;⑷對市場銷售價格預測、銷售對象的分析、銷售計劃的制訂、以及未來市場變化對營銷過程的影響等。
觀念危機是制約房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的比較大障礙,這種危機主要表現(xiàn)在以下三個方面:(一)被動的市場意識。認為用計劃經(jīng)濟和行政的手段完全可以替代市場經(jīng)濟的手段,有這種意識的主要來源于**和行政主管部門;認為市場體制不完善,開發(fā)企業(yè)雖做好了競爭的準備,卻無競爭的環(huán)境或自身的能力存在缺陷,等待思想起作用,怨市場機會、競爭不均等,信心不足,怨天尤人,有這種意識的主要來源于開發(fā)企業(yè)。(二)盲目的市場意識。認為房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)只有靠引進外商、外資,才能帶動房地產(chǎn)開發(fā)業(yè),乃至經(jīng)濟、社會的發(fā)展,“蝴蝶”、“蒼蠅”來了都是客,只求一個“外”字和規(guī)模的“大”字,誰都可以搞開發(fā),誰都能搞好開發(fā),這種觀念主要來源于地方黨政領導,他們急于發(fā)展城市建設和經(jīng)濟。這房地產(chǎn)投資經(jīng)營的固定性,決定了房地產(chǎn)投資經(jīng)營的不易變現(xiàn)性。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身資金有限,而且需要不斷地滾動投入,獲取比較大的利潤。所以,它們不僅需要從金融機構融資,而且需要吸收社會資金參與開發(fā);另一方面,大量社會資金因為資本的逐利性特點,也積極地希望進入利潤豐厚、蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè);還有一些企業(yè)擁有可供開發(fā)的土地,但是因為缺乏開發(fā)資金和進行房地產(chǎn)開發(fā)的資質(zhì),需要與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行合作開發(fā)。同時,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也希望通過合作開發(fā)的方式降低自身的經(jīng)營風險。基于以上的客觀需要,本著共擔風險、共享利潤的原則,房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營逐漸成為中國房地產(chǎn)開發(fā)的主流。投資周期長、金額大、周轉(zhuǎn)慢、變現(xiàn)能力差、風險大、回報利潤豐厚。隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展和市場經(jīng)濟體制的不斷完善及市場的不斷開放,房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中存在著諸多問題,這些問題既有觀念的原因。公司的宗旨是以客戶為中心。楊浦區(qū)海航房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營賣價
企業(yè)的文化是尊重專業(yè)和效率。奉賢區(qū)如何房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營服務價格
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設,并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。其中:房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主體是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),是指以營利為目的,從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè),也稱為房地產(chǎn)開發(fā)商;按照法律規(guī)定必須具備四級資質(zhì)等級并承攬相應范圍的業(yè)務。投資周期長、金額大、周轉(zhuǎn)慢、變現(xiàn)能力差、風險大、回報利潤豐厚。房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是有區(qū)別的,房地產(chǎn)開發(fā)是指依《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定,在取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。這是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二條第三款明確的定義。而房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設,并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。這是***《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二條明確定義的。奉賢區(qū)如何房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營服務價格
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